专家：特价房不是楼市见底信号
2008年05月02日08:27 来源：南方都市报   
去年在中介橱窗显示中居高不下的房价,如今已在特价房的推动下有所松动,但专家认为这并不代表深圳楼市已见底。“我每次都是冲着开发商报的特价房来的，不过看完几个楼盘的特价房之后，发现性价比都不如同一片区附近的二手房，所以决定放弃了。”4月26日上午，家住福田的市民于女士在看完了位于宝安中心区一处新开盘的楼盘后，决定放弃对“特价房”的“淘宝”。

而就在“五一”期间开幕的深圳市房地产春交会上，目前已经有30多个深圳楼盘确定通过特价房、团购、垫付首付等降价手段带旺人气。特价房是不是购房者**“心水”的选择？特价房会不会成为深圳楼市的常态？当深圳楼市进入特价房时代，购房者应该如何买房开始成为受到关注的话题。

优惠幅度极具诱惑记者近日走访深圳部分特价单位发现，和正常单位相比，特价房的价差每平米少则一两千元，比如新洲片区的新盘中城天邑、福田区委旁的高发城驰，多的甚至达到四五千元，如果以一套90平米的房产计算，一套房子的总价差高达几十万，对于在高房价前裹足不前的购房者来说，这种优惠幅度无疑具有极大的吸引力。

“我看了很多楼盘，其实谁买房子不想挑朝向好、楼层理想的，但是价格在那里摆着了。这个是我们考虑的**个因素。”已经签订了水木澜山购房意向书的市民邱小姐告诉记者，自己购买的是该楼盘朝东北的低楼层单位，“朝向是所有单位里**朝北的户型，楼层也不好”。邱小姐表示，自己之所以**后还是认购了，一是看中楼盘位于福田，二是该户型是13000元每平米，“价格可以接受，我们一开始看中的是一栋B户型，一算价，2万多一平米，实在太贵了”。

记者在采访中发现，由于新楼盘不少都以特价房的价格招揽购房者，不少购房者赴新楼盘踩盘时，心理预期便是特价房或者起价的报价，在选楼的时候，确实有不少购房者将价格作为**考虑因素，因为认可特价房的低价，而选择购房。

只有特价盘卖得动“其实轮番推特价房，对楼盘来说也不是一个理想的营销方式，不过现在确实是特价房才能卖得动。”龙岗一位地产开发公司负责人告诉记者。而在踩盘中，记者发现，多数开盘后销量较为理想的楼盘，几乎都是由于特价房的带动。

在推出特价单位的部分楼盘如福田的华盛领寓、皇御苑三期、中城天邑、水木澜山、宝安的海语西湾、金地梅陇镇等销售现场，记者了解到，几乎所有的特价房都受到了购房者的热捧。

“我们开盘推出了起价7088每平米的单位，发售当天这批单位就已经几乎全部售光”。保利海语西湾售楼处工作人员告诉记者，该楼盘其他户型的价格一般在9000-10000元每平米。而位于福田的新盘华盛领寓、水木澜山推出的低至13000元每平米的特价房，由于已经低于同一片区二手房价格，受到购房者的热捧，部分特价房甚至尚未开盘就已经脱销。

“现在很多楼盘的情况是，特价房买得很火，但是其他没有特价的单位，依旧难卖。”代理水木澜山的一位销售代理人员告诉记者，该楼盘中不少低端价格的户型销售状况不错，但其他户型，“情况不是很理想，1.6万元以上的卖得不是很多”。至于均价在1.8万—2万元的户型，更是“成交得很少。大部分买房者都是冲着1.3万的价格来的，这一价格如果算上赠送面积，确实性价比比较高”。

特价房大多为楼盘难售套型不过，记者近日走访了近十个推出了特价单位的楼盘，发现所有楼盘推出的特价房，几乎无一例外都是该楼盘中的“二等房”，有开发商坦承，这些户型本身就是楼盘中“比较难卖的”。

在宝安海语西湾开盘当天，售楼小姐向记者介绍其7088元的特价单位，不过在实地查看后发现，和其他海景单位相比，这一价格的单位几乎没有任何景观可言。而皇御苑、水木澜山、华盛领寓的特价房，也均是朝向马路的单位，这些单位噪声和灰尘都比较大，直接影响到居住的舒适度。

“因为房价太贵，现在特价房拉低到了一个价位，让很多买房的人过多的注意到了价格，其实从居住环境来讲，房屋的朝向、采光、噪声、环境、景观、交通等都是需要考虑的因素，也决定一套房子的综合价格。”世联地产营销人员丁先生表示，在二手房的交易中，由于朝向、楼层不同，同一个楼盘的房子差价可以高达十几甚至几十万，“如果不是为了投资，自住的话，对特价房的不利因素要充分考虑，比如家里有老人和孩子的，需要安静的。”同一片区二手房值得考虑“我觉得，如果是用于投资，特价房现在是比较好的选择，因为价格实在，而且新盘也免去了过户、契税等二手房交易的麻烦。”深圳市房地产民间分析人士半求认为。不过对于用于自住的购房者，业内人士则建议慎重考虑特价房，可以多关注一下该片区的二手房。

记者采访时，多位房产销售人员都建议，尤其是对于希望在特区内购房置业的自住客，在关注新房的同时，二手房一定不应该忽略。

以福田区委片区为例，该片区新房即使是特价房，价格目前也在18000元左右，但是同一片区的不少成熟社区的二手楼盘价格已经相当合理，不少楼盘价格都在13000元到15000元。

业内人士建议，购买新房、二手房或者是特价房，一定要横向纵向多番比较，既要考虑自己的置业目的，又要考虑片区的楼盘整体价格和情况。对于特区外新盘推出集中片区，目前出现一二手房价格倒挂现象的楼盘，新房可以重点关注；而对于特区内新盘资源明显稀缺的片区，性价比高的二手房，会比某些特价房更实惠。

专家观点整体降价才能换市场回暖深圳市社会科学院城市营运中心主任高海燕认为，特价房的功能，主要是开发商在目前资金紧张的情况下，用于快速回笼资金和打广告的一种营销手段，并不是也不可能成为深圳楼市的主流。他认为，目前深圳的大部分开发商并没有发起真正的降价潮。

他认为深圳房价目前并未到底。因为所谓底是市场产品整体销售率稳定的前提下形成的价格，而深圳虽然3月份统计数字显示房价出现了16.5％的跌幅，但考虑其中有开发商拿出少量特价房来卖并取得不错销售成绩的因素，并且这种形式不能成为楼市的主流，因此说特价房出现代表楼市见底的观点是片面的。

他同时表示，深圳房价下降的趋势是肯定的，但如果目前就说全市大部分楼盘出现了不同程度降价，这一结果尚不能令人信服。因为考虑到特价房对楼市成交的带动，3月份的统计数字并不具有指标性，它们大多由某些区域某些盘的个案交易而非整体销售形成，这种价格机理本身是畸形的、短期的、不稳定的。而只有回到整体性的、基本层面性的、真诚的降价，才会换来市场的回暖。